房地产企业汇算清缴需注意哪些问题

来源:梦想会计学校 2019-04-24 10:57:34
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导读:房地产企业在企业所得税方面涉及的文件比较多,而且很多税务处理规则都具有一定特殊性。那么,房地产企业汇算清缴需注意哪些问题?梦想会计学校小编为大家整理了六项常见注意事项,助力大家顺利完成汇算清缴。

房地产企业汇算清缴需注意哪些问题

相对于其他行业来说,房地产行业有其特殊性,其所得税汇算清缴也相对繁琐。在所得税汇算清缴时,房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外,还应注意以下几项特殊事项:

一.视同销售行为如何确认收入

企业将自主开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售。于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

确认收入(或利润)的方法和顺序为:

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;3.按开发产品的成本利润率确定(成本利润率不得低于15%,具体比例看税局的)。

二.筹办期业务招待费等费用如何处理

根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(2012年国家税务总局第15号公告,企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额,计入筹办费,按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

三.配套设施成本是否可准予扣除

企业在开发区域内建造的会所、电站、物业管理场所、水厂、热力站、幼儿园、文体场馆等配套设施,如果属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费准予扣除;如果属于营利性的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,或产权归企业所有的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

四.公共设施建造成本如何扣除

在开发区域内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

五.搭车收费是否属于企业销售收入

根据规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。其中代有关部门、单位或者企业收入的基金、费用及附加,应如何处理?

根据财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确:房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后,将结算账单提交买方并得到认可时,确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程,在工程竣工验收办妥交接手续,价款结算账单经委托单位签证后,确认为营业收入的实现。

因此,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

六.开发产品确认完工时点如何确定

根据国税函[2010]201号规定:房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。

房地产企业汇算清缴需注意哪些问题 

房地产企业汇算时哪些项目的成本费用可以预提?

房地产企业汇算时,除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

房地产企业汇算清缴需注意哪些问题?一般来说我们要关注视同销售行为、筹办期业务招待费等费用、配套设施成本扣除、公共设施建造成本扣除、开发产品完工时点确定等几方面问题。大家在房地产实务中如果还有更多问题,欢迎与梦想会计学校交流,同时我们还有房地产行业实务课程,欢迎大家学习了解。

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齐红| 官方答疑老师

职称:注册会计师,财税讲师

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